Смена места жительства, изменение финансового положения, желание подобрать квартиру лучшей (иногда худшей) планировки – вот минимальный список обстоятельств, приводящих к тому, что клиент, приобретший квартиру по программе ипотечного кредитования, но еще не расплатившийся по кредиту, может пожелать продать ее. Продать находящуюся под залогом недвижимость можно по нескольким схемам.

Самый простой вариант состоит в досрочном погашении кредита, оформлении квартиры в собственность с последующей ее реализацией. При этом произвольно по собственному желанию погасить кредит досрочно нельзя – нужно предварительно запросить согласие банка или кредитной организации, через которую оформлена покупка залоговой квартиры. Оценив представленные клиентом доводы, банк обычно идет навстречу, хотя и теряет проценты по займу, так как главное для финансовой организации – погашение кредита, а не введение клиента в долги.

Если мораторий на досрочное погашение ссуды (в разных банках он составляет от нескольких месяцев до нескольких лет) уже истек, то достаточно заявления о намерении досрочно погасить ссуду без дополнительных доводов. В этом случае, кроме суммы займа придется уплатить 1-5% от погашаемого остатка в виде комиссионных за оформление сделки по залоговой квартире.

Есть еще и схема, по которой досрочное погашение займа возлагается на покупателя квартиры. При этом покупатель передает оформляемую как заем сумму продавцу, а тот за счет этих средств производит погашение кредита. После чего квартира, освобожденная от статуса залога, оформляется в собственность покупателя, а тот выплачивает продавцу вторую остаток причитающейся суммы. Осторожность при реализации подобной схемы следует проявить покупателю – если продавец не выполнит обязательств по погашению кредита, банк может потребовать этого от нового владельца и даже арестовать квартиру до окончательного разрешения спора. Второй вариант мошенничества – это погашение кредита, но оформление имущественных прав на продавца, который может внести изменения в предварительную договоренность относительно цены квартиры и остаться ее собственником. Таким образом, нужно сохранять полную бдительность совершая сделку с квартирой под залогом.

Минимизировать риски, связанные с приобретение залоговой квартиры, можно, осуществляя расчеты между сторонами договора через депозитарную ячейку, на субсчета которой помещаются две суммы – одна, предназначенная на погашение кредита, и вторая, остаточная выплата продавцу. Вторую часть средств продавец сможет получить только после получения банком подтверждения о снятии залога с квартиры, о регистрации договора купли-продажи недвижимости и об оформлении прав собственности на покупателя.

Примечательно, что в регионах проведение подобных сделок занимает меньше времени, чем в Москве и Московской области, где все требуемые действия регистрируются в едином органе – Управлении Федеральной регистрационной службы. Если на периферии процесс занимает до 1 месяца, то в Центре приходится ждать 2-3 месяца. Залог и залоговые квартиры это вполне естественно, поэтому не стоит бояться покупать или продавать квартиры под залогом.